За какво да внимаваме при покупка на имот – съвети от Stonehard Premier

Покупката на недвижим имот е едно от най-значимите решения в живота. Независимо дали става дума за апартамент, или къща, процесът винаги е свързан с големи финансови средства и множество юридически и административни стъпки. В практиката често се срещат случаи, при които купувачите се доверяват на първото добро предложение, без да направят необходимата проверка, което може да доведе до сериозни проблеми.

Експертите от Stonehard Premier споделят своите съвети и практически насоки, които ще ви помогнат да преминете спокойно и сигурно през целия процес на покупка на имот.

Уверете се, че купувате от реален собственик

Първата и най-важна стъпка е да се уверите, че човекът, който продава имота, е негов законен собственик. Това изисква внимателна проверка на документите за собственост – най-често нотариален акт, съдебно решение или друг документ, доказващ правото на собственост.

Важно е да се изследва историята на имота поне десет години назад, за да се установи дали не е бил прехвърлян неправомерно или дали има съсобственици. Ако имотът е придобит по наследство, трябва да се изиска удостоверение за наследници, за да се установи дали всички са съгласни със сделката.

След подобна проверка ще знаете, че купувате от реален собственик и няма риск сделката да бъде оспорена впоследствие.

Извършете пълна проверка за тежести и правни пречки

След като се уверите в собствеността, следващата стъпка е да се направи проверка в Имотния регистър и Кадастъра. Тази проверка ще покаже дали върху имота има наложени възбрани, ипотеки, запори или други тежести, които могат да възпрепятстват прехвърлянето на собствеността.

Тук е важно да се знае, че при прехвърляне на имот правата на трети лица се запазват. Ако имотът е обременен с ипотека или възбрана, новият собственик автоматично наследява тези задължения. Затова специалистите от Stonehard Premier препоръчват купувачите да поискат актуално удостоверение за тежести за конкретния имот, издадено непосредствено преди сделката.

Консултирайте се с брокер, адвокат и нотариус

Много купувачи подценяват ролята на брокера,адвоката и нотариуса, но именно те гарантират законността и сигурността на сделката. Адвокатът ще провери всички документи, ще изготви или прегледа предварителния договор и ще защити вашите интереси при преговорите. Консултацията и работата с брокер на недвижими имоти ще ви спести много време и усилия.

Нотариусът от своя страна ще удостовери самата сделка и ще впише новия собственик в Имотния регистър. Важно е да изберете нотариус, който е компетентен по местонахождението на имота – това е законово изискване и неспазването му може да доведе до нищожност на сделката.

Сключете предварителен договор с ясни клаузи

Преди окончателното изповядване на сделката се подписва предварителен договор. Той служи за гаранция, че и двете страни ще спазят условията по бъдещия окончателен договор.

В този документ задължително трябва да бъдат посочени: цената на имота, начинът на плащане, сроковете за изповядване, задълженията на страните и евентуалните неустойки при неизпълнение. Добре е договорът да бъде изготвен от адвокат, който да предвиди клаузи, защитаващи купувача.

Важно е да знаете, че предварителният договор не прехвърля собственост. Това означава, че дори да сте заплатили капаро, имотът все още не е ваш, докато не бъде подписан нотариален акт.

Проверете всички документи преди финализиране на сделката

Преди подписването на окончателния договор се уверете, че всички необходими документи са налице и актуални. Това включва:

• документ за собственост (нотариален акт, съдебно решение и др.);
• кадастрална схема или скица;
• данъчна оценка от общината;
• удостоверение за тежести;
• удостоверение за семейно положение (или режим на имуществени отношения при съпрузи);
• удостоверение за наследници, ако е приложимо;
• удостоверение за липса на задължения.

Тези документи гарантират, че имотът е законно притежаван, няма непогасени задължения и може спокойно да бъде прехвърлен на ваше име.

Бъдете внимателни при покупка „на зелено“

Покупката „на зелено”– т.е. на имот в процес на строеж, крие по-високи рискове, защото купувате нещо, което все още не съществува физически. Затова е изключително важно да проверите както фирмата инвеститор, така и законността на строежа.

Необходимо е да се уверите, че строителят притежава валидно разрешение за строеж и всички съответни актове:

• Акт 14 – удостоверение за завършен груб строеж на сградата;
• Акт 15 – удостоверява, че всички строителни дейности са изпълнени съгласно проекта и са завършени в съответствие с изискванията на закона;
• Акт 16 – въвежда сградата в експлоатация и позволява обитаването ѝ.

Без Акт 16, имотът не може законно да се ползва като жилище. Именно затова, ако купувате такова „на зелено”, задължително изисквайте документално доказателство за напредъка на строежа и предвиждания срок за издаване на финалния акт.

Не крийте реалната цена на сделката

Понякога страните се изкушават да посочат по-ниска цена в нотариалния акт, за да спестят от нотариални такси или данъци. Това обаче крие сериозни рискове.

Ако се стигне до съдебен спор, ще може да претендирате само сумата, вписана в акта – дори реално да сте платили повече. Освен това скриването на реалната цена може да се счита за деклариране на неверни данни и да доведе до санкции. Най-сигурният и законосъобразен вариант е плащането да се извърши по банков път, като се пазят всички платежни документи.

Декларирайте имота след покупката

След финализиране на сделката и вписването на имота на ваше име е важно да не пропуснете последната стъпка – декларирането на имота в общината по местонахождение. Това трябва да стане в срок от два месеца от подписването на нотариалния акт.

Декларирането е задължително, защото осигурява правилното начисляване на местните данъци и такси и ви вписва като законен собственик в общинските регистри.

Покупката на имот е сложен и многоетапен процес, който изисква внимание към всеки детайл. 

Екипът на Stonehard Premier съветва винаги да подхождате внимателно, да изисквате пълна прозрачност и да се консултирате със специалисти. Само така ще може спокойно да се насладите на новото жилище, знаейки, че сте направили сигурна и информирана инвестиция.