Жилищните кредити растат с 26% за година: кога ипотеката се превръща в риск за семейния бюджет?

28 Август 2026

Жилищното кредитиране в България продължава да расте с двуцифрен темп. Към края на юни 2026 г. отпуснатите жилищни кредити достигат 18,682 млрд. евро — с 26,4% повече спрямо същия месец на предходната година, показват последните публикувани данни на Българската народна банка.

Ръстът идва на фона на все още ниска цена на банковото финансиране. През юни средният лихвен процент по новите жилищни кредити се понижава до 2,41%, а годишният процент на разходите — до 2,75%. Данните обаче поставят важен въпрос: доколко домакинствата са подготвени, ако условията по кредитите се променят през следващите години?

Ниската начална вноска не показва цялата цена

При избора на ипотека вниманието често се насочва към обявената лихва и първата месечна вноска. Те обаче не са достатъчни, за да се оцени реалната цена на кредита.

Годишният процент на разходите включва част от допълнителните разходи и дава по-пълна основа за сравнение. Кандидатите трябва да проверят и банковите такси, необходимите застраховки, условията за превод на заплата, цената на допълнителните продукти и начина, по който се формира лихвата след изтичането на евентуален фиксиран период.

Разлика от няколко десети от процентния пункт може да изглежда малка. При кредит за 20 или 30 години обаче тя може да означава хиляди евро повече до окончателното погасяване.

По данни от Credit Advisor, при избора на жилищен кредит офертите трябва да се съпоставят при еднаква сума, срок и самоучастие, като се отчита не само рекламната лихва, а и общата цена и съпътстващите условия.

Как промяната на лихвата влияе върху вноската?

Илюстративна сметка за кредит от 150 000 евро със срок от 30 години показва колко чувствителен е семейният бюджет към промяна на лихвения процент.

При годишна лихва от 2,41% приблизителната месечна вноска е 586 евро. Ако лихвата се увеличи до 2,91%, вноската ще достигне около 625 евро. При лихва от 3,41% тя ще бъде приблизително 666 евро, а при 4,41% — около 752 евро. Ако не знаете как да си смятате лихвения процент, можете лесно да го постигнете с този калкулатор за годишен лихвен процент.

Сметката е ориентировъчна, използва равни анюитетни вноски и не включва банкови такси, застраховки и други разходи. Реалната оферта зависи от профила на клиента и условията на конкретната банка.

При увеличение на лихвата с два процентни пункта месечната тежест в този пример нараства с около 166 евро. За година това са близо 2000 евро допълнителен разход. Подобна промяна би била особено трудна за домакинство, което още при отпускането на кредита е използвало почти целия си свободен доход.

Колко голяма вноска може да си позволи едно домакинство?

Няма универсален процент, който да е подходящ за всички. Семейство с две стабилни заплати и значителни спестявания може да понесе по-висока вноска от човек с един доход, сезонна заетост или други задължения.

Решението трябва да отчита всички текущи кредити и кредитни карти, обичайните разходи на домакинството, наличния резерв за непредвидени ситуации и очаквани промени като раждане на дете, ремонт или временно намаляване на дохода.

Важно е след плащането на вноската да остава достатъчно пространство не само за ежедневните нужди, но и за спестяване. Ако кредитът може да се обслужва единствено при настоящата ниска лихва и при липса на извънредни разходи, бюджетът вече е уязвим.

Полезен тест е домакинството да изчисли дали би могло да плаща вноска, по-висока с поне 15–20%, за период от няколко месеца. Друг подход е разликата между текущата и тази по-висока вноска да се отделя предварително като резерв. Така купувачите получават по-реалистична представа за финансовата си устойчивост още преди подписването на договора.

Кои кредитополучатели са най-уязвими?

Най-голям риск поемат домакинствата без спестявания, с няколко активни кредита или с доходи, които се променят значително през годината.

Уязвими са и купувачите, които използват потребителски заем, за да осигурят самоучастието по ипотеката. В този случай две отделни вноски могат бързо да натоварят бюджета.

Особено внимание е необходимо и при оферти с фиксирана лихва само за първите няколко години. Фиксираният период дава предвидимост, но договорът трябва ясно да показва как се определя лихвата след неговия край — какъв е референтният показател, каква надбавка се прилага и при какви условия банката може да промени цената.

Рискът не означава непременно, че покупката трябва да бъде отложена. Той означава, че решението трябва да остане устойчиво и при по-неблагоприятен сценарий.

Пет проверки преди подписването

Преди поемането на дългосрочен ангажимент купувачите могат да намалят риска с няколко конкретни проверки:

1. Да поискат персонализирани предложения от повече от една банка.
2. Да сравнят ГПР, общата дължима сума и всички задължителни допълнителни продукти.
3. Да изчислят вноската при по-висока лихва, а не само при началните условия.
4. Да запазят резерв за поне няколко месеца разходи след плащането на самоучастието и таксите по сделката.
5. Да прочетат условията за предсрочно погасяване, рефинансиране и промяна на лихвата.

При жилищен кредит изборът не се свежда единствено до това коя банка предлага най-нисък процент в момента. Значение имат предвидимостта на договора, общият разход и способността на домакинството да обслужва задължението при промяна на доходите или лихвите.

Бързият ръст на жилищното кредитиране показва, че много българи продължават да виждат в покупката на имот сигурна дългосрочна стъпка. За да не се превърне тя във финансово затруднение, сметката трябва да бъде направена не само за днешната вноска, а и за възможните сценарии през следващите години.